+7 (903) 172-31-13

WEB-студия

Один из моих клиентов как-то спросил.

- Готовы ли Вы на сайт, который сделаете для меня, разместить свой логотип?

- Конечно, а в чем проблема?

- Просто, большинство компаний, с которыми я веду переговоры отказываются, а значит им самим стыдно за то, что они делают.

И тут я понял, что мне не стыдно. Не только поставить лейбл фирмы на выполенной работе, но и свою фамилию.

Кирилл Луцковский

Анализ проекта торгового центра

   Торговые центры до кризиса росли, как белые грибы после дождя. Зачастую, бездумно брались и давались кредиты. А сейчас стоят темными силуэтами недострои и по пустующим торговым площадям гуляет ветер.

   На мою фразу (из учебников): «Спрос рождает предложение», один из банкиров, как-то ответил «Ты отстал от жизни — предложение уже рождает спрос». Вот и «нарожали», а нам маркетологам ломай голову…

   Кредиты на строительство давались по принципу «лишь бы дать», иногда риски просто не учитывались, а красивая презенташка с подогнанными цифрами «решала» судьбу инвестиционного проекта…

   Этой статьей начну небольшой цикл, посвященный правильному планированию торгового центра. За основу взят мой реальный проект, географические названия изменены)

аутсорсинг маркетинга компании, услуги малому бизнесу, построить торговую сеть

   Пошагово мы дойдем от первой стадии разработки бизнес плана (Анализ того, что имеем) до последнего — инвестиционного проекта, экономики. Постараюсь писать максимально доступным языком)

   Исходные технические данные: имеем недострой на уровне 2-го этажа, спроектированный под задачи, которые не будут пользоваться спросом по региону, ну никак (гостиница). Общая площадь с подземной парковкой — 24000м2. В изначальном проекте 5 этажей. Монолит.

   Месторасположение из разряда: «Предложение родит спрос … Если только придет шаман с бубном».

Схема транспортной доступности торгового центра. Консалтинг маркетинга торгового центра. Схема транспортной доступности торгового центра. Консалтинг маркетинга торгового центра.

   Рисунок 1 иллюстрирует доступность города Энск (назовем его так). Почти все пути по региону к нему ведут через крупнейший город Венск, где есть множество торговых центров на любой вкус и цвет. Полной бесперспективности к месторасположению добавляет удаленность нашего ТЦ и от основных транспортных артерий — рисунок 2.

   Задача. Сделать при таких исходных данных проходимый, прибыльный торговый центр.

   Вот тут появляется ребус: Только хорошие якорные арендаторы (далее просто «Якоря») могут привлечь поток посетителей в удаленный ТЦ. Но хорошие Якоря сами не пойдут в удаленный ТЦ.

   И тут два пути решения. Первый — создать Якоря самим, за счет расширения инвестпроекта. Второй — уронить аренду и предложить большие бонусы в ущерб окупаемости инвестиций в стройку. Выгоднее, конечно, первое, но на подобное решение не всегда есть ресурсы.

   Нами был проанализирован рынок, локация и проведен опрос (проведению опросов, анкетированию и, в целом, полевому сбору данных будет посвящена отдельная статья цикла) и в качестве варианта решения проблемы был предложен дополнительный инвестиционный проект детского развивающего центра, аля «Мастерславль» в «Москва-Сити» или «Кидзании» в «Авиапарке», естественно, соответствующего масштаба.

   Этот шаг увеличил расчетный радиус покрытия проекта с 25-30км, до 70 и позволил охватить крупные города, а также, «пробить» блокировку со стороны города Венска.

   Вторым мощным якорем должен быть продуктовый ритейлер на первом этаже. Тут ошибаться нельзя. В городе Энск уже есть Атак (самый проходимый магазин в городе) и Перекресток. Помимо этого, множество магазинов формата «магазин у дома» — Петерочки, Магниты, Дикси. Один магазин приходится на 3500 человек населения — запас есть. Нами принят основной вариант — «Лента». Формат — Супермаркет.

   Немного технических данных. Проходимость гипермаркета — от 50000 человек в месяц при площади 4000м2. Если ТЦ не может обеспечить 300-350 парковочных мест, о таком формате можно и не задумываться. В нашем случае — именно парковка стала камнем преткновения, хотя большой магазин стал бы хорошим подспорьем для развития проекта.

   Я уже касался вопроса проходимости этажей торгового центра в одной из предыдущих статей. Если до 3-го этажа доходит только 10% посетителей, то кто пойдет на 4-ый и 5-ый? Никто, если только там не будет мощного Якоря. На четвертом будет детский центр, пятый можно убрать и сэкономить на строительстве. Забегая вперед, к экономической модели, я бы убрал и 4-ый). Монолитное здание позволяет производить изменения по фундаменту. И за счет изменения корпуса здания, при том, что мы убрали этаж — мы не потеряли в площади.

   На этом этапе необходимо вспомнить о социальной составляющей проекта и об ограничениях, установленных законодательством. Если со вторым проблем никаких нет. Генеральный план строительства в городе Энск на проект тоже не влияет. То с первым есть нюанс — должен присутствовать гостиничный сегмент.

   Провели исследования. В том числе полевые. Спроса на гостиничные услуги в регионе нет. Отели закрываются. Те, что остались, выживают. Решено минимизировать площадь и вложения в данном направлении.

   Ну, и, конечно, как же без SWOT-анализа.

Внутренняя среда/Положительное влияние
Место уже проходное, окруженное малым бизнесом. Крупный ТЦ его просто вытеснит.
Удачное местоположение для общественного транспорта. Практически весь проходит мимо ТЦ.
Наличие скверов для отдыха рядом с ТЦ.

Внешняя среда/Положительное влияние
Строительство в п. (Рядом поселок) крупного жилого массива. Потенциальное увеличение аудитории.
Отсутствие рабочих мест подразумевает дешевые кадры.
Конкуренция внутри агломерации низкая.
Слабая конкуренция по направлению «Детские развлечения».
Гостиничный сегмент – город используется в системе Олимпийской подготовки.
Гостиничный сегмент – город является …, где проходят различные встречи и конференции.
Рядом расположен объект социальной значимости – детский сад.

Внутренняя среда/Отрицательное влияние
Торговый сегмент – положение не на проездной трассе.
Отсутствие достаточных мест для парковки. Максимальная проходимость по объекту на данный момент не более 45-50 тысяч посетителей в месяц.

Внешняя среда/Отрицательное влияние
Торговый сегмент – сильная конкуренция со стороны Генск. «Заблокированность» ТЦ.
Жилой сегмент – отсутствие спроса, убыль населения в городе. Строительство по соседству крупного жилого массива.
Разбитость дорог во всем городе, в частности подъездов к центру с трассы.
Низкий доход местного населения понижает средний чек посещения и заставляет ориентироваться на «внешнюю» клиентуру.
Низкая активность местного населения, как таковая.
Низкий доход населения.
Нестабильная выплата зарплаты.
Магазин продуктовый Атак – здание в собственности.
Большое количество продуктовых магазинов «Дикси»
Гостиничный сегмент – наличие дешевой гостиницы 2 звезды на 100 номеров.
Гостиничный сегмент – наличие хороших гостиниц в соседних городах.
Гостиничный сегмент — отсутствие местных достопримечательностей.

   Желающие могут скачать подробный вариант анализа торгового центра. Там есть еще интересное)

   Продолжение следует.

   Нужна помощь с бизнес-планом — звоните +7 (495) 743-99-71